代英诉荥经县三利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案 --代缴地下空间土地出让金的认定

关键词

合同约定 地随房走 两证合一 地下空间 代缴土地出让金

裁判要点

案涉《四川省商品房买卖合同》中约定“共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，其中“房屋所有权转移登记”是否包括房屋所有权和土地使用权转移登记；

开发商是否应当向购房者支付购买商品房后为办理不动产权证书而支出的土地出让金1661517元。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条

《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十一条、第六十四条、第一百五十二条之规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第十六条、第三十二条

四川省荥经县人民政府办公室下发的关于印发《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》的通知（荥府办发【2018】49号）第八条

案件索引

一审：四川省荥经县人民法院（2020）川1822民初字380号

二审：四川省雅安市中级人民法院(2020)川18民终875号

基本案情

原告：代英。

被告：荥经县三利房地产开发有限公司（以下简称三利公司）。

原告代英向本院提出诉讼请求:1.请求判令三利公司支付代英代其支付的土地出让金1661517元及占用资金利息（自2020年4月28日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.诉讼费由三利公司承担。事实和理由：代英与三利公司于2016年3月31日签署《四川省商品房买卖合同》，合同约定双方交房完毕后455日内完成办理产权登记事宜，即2017年8月30日前完成为代英办理房屋产权证事宜。此后因政策调整，上述案涉房产须三利公司补缴土地出让金后方可办理不动产权证，但三利公司一直拖延未予以补缴。代英为办理不动产权证需要，被迫代三利公司缴纳了上述所涉房产土地出让金共计1661517元。根据《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》的通知（荥府办发【2018】49号）规定：“地下空间国有建设用地有偿使用手续应由项目开发商申请办理，并缴纳土地出让金”，代英认为三利公司作为土地出让金缴纳义务人应当及时缴纳土地出让金，并为代英办理不动产权证转移登记事宜。代英代三利公司缴纳上述金额土地出让金后即取得向三利公司追偿的权利，故诉至本院。

被告三利公司辩称：一、三利公司已按约为代英办理了案涉商品房的房屋所有权证书，已经履行完毕商品房买卖合同项下的出卖人义务, 三利公司不存在任何违约行为。之后《雅安市人民政府关于雅安市中心城区实施不动产统一登记有关事项的通知》的出台，荥经县才开始实施“两证合一 ”新政。在新政实施前, 三利公司已依照合同约定办理了房屋所有权证书，无需为代英办理不动产权证书。二、依据合同转让的是房屋所有权，不包括土地使用权。如代英取得对应的土地使用权，应另行支付土地使用权转让价款。根据《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》，才确定荥经县的地下空间国有建设用地需要办理有偿使用手续，故买卖双方交易标的也不涉及地下空间的土地使用权。三、根据《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》规定的原则，如果由开发商申请办理并缴纳土地出让金，则对应土地使用权应登记在权利人名下，但代英通过缴纳土地出让金的方式，已经取得相应的土地使用权。因此，代英不享有向三利公司追偿的权利。请求驳回代英的全部诉讼请求。

经审理查明：三利公司是荥经县金海岸商住楼建设项目开发商，2013年12月9日取得荥经县金海岸商住楼建设项目的商品房预售许可证。代英与三利公司于2016年3月31日签署《四川省商品房买卖合同》，合同约定代英购买位于荥经县严道镇人民路康宁路东二段口13栋-1层200号的房产，共计面积5374.18平方米，代英已支付价款。该合同系相关部门制定的格式条款合同。合同约定规划用途为商业，三利公司应在2016年5月31日交房给代英。双方交房完毕后455日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。此后，双方完成交房手续，2016年8月30日，三利公司协助代英办理了房权证(荥房产权监证字第0021471号)。现代英根据四川省荥经县人民政府办公室下发的关于印发《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》的通知（荥府办发【2018】49号）第八条规定：“地下空间国有建设用地有偿使用手续应由项目开发商申请办理，并缴纳土地出让金”，认为上述所涉房产土地出让金应由三利公司缴纳。因三利公司收到通知后未缴纳，代英为办理不动产权证需要，于2020年4月28日代三利公司缴纳了上述所涉房产土地出让金共计1661517元，并办理了川（2020）荥经县不动产权第0000521号不动产权证。事后代英发函要求三利公司清偿代英代缴的土地出让金，但三利公司收到催收函后，仍未支付代英代缴的土地出让金。

另查明：2015年3月1日国务院颁布的《不动产登记暂行条例》施行，2016年1月1日国土资源部颁布《不动产登记暂行条例实施细则》施行。2016年9月18日，雅安市人民政府发布《雅安市人民政府关于雅安市中心城区实施不动产统一登记有关事项的通告》，通告载明：“根据《不动产登记暂行条例》规定以及国家、省关于加快推进不动产统一登记工作的安排部署，市人民政府决定从2016年9月26日0时起，在雅安市中心城区范围内实施不动产统一登记，启用不动产统一登记簿证”。2016年9月，荥经县成立“不动产登记中心”，统一办理不动产登记事项。2018年8月6日印发《荥经县人民政府办公室关于印发<荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）>的通知》（荥府办发【2018】49号），对地下空间范围内的地下工程有关土地出让金的收取标准进行了明确，即：《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》第八条规定“地下空间国有建设用地有偿使用手续应由项目开发商申请办理，并缴纳土地出让金。”且该文件于2018年9月6日后生效。三利公司在出售地下车位的案件经法院判决应办理不动产权证。

后三利公司不服四川省荥经县人民法院（2020）川1822民初380号民事判决，向雅安市中级人民法院提起上诉，请求：1.请求撤销四川省荥经县人民法院（2020）川1822民初380号民事判决；2.依法改判驳回代英的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用均由代英承担。

上诉人三利公司诉称：一、一审判决书查明的事实中认定“三利公司在出售地下车位的案件经法院判决应办理不动产权证”，该项认定存在明显错误，三利公司出售的其他地下车位的办证情况与本案案情完全不同，不具有可参考性。二、一审判决书认定“办理《不动产权证书》是双方合同约定三利公司义务”存在错误。按照双方合同的约定，三利公司仅有协助代英办理房屋所有权证的义务，该义务在合同约定的期限内已经履行。三、一审判决未能正确理解《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》第八条规定。买卖双方交易标的也根本不涉及地下空间的土地使用权。在此之后，荥经县新出台有关地下空间使用权缴纳土地出让金的通知，故代英基于自身需求办理不动产权证所产生的土地出让金等费用，应由代英自行承担。

被上诉人代英辩称,一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。代英购买的商品房所享有的产权包括对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，当房屋发生产权变更时，必然是房地一体进行的。因此三利公司办理房屋所有权转移登记时应当包括房屋产权证书和土地使用权证书。根据《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》，可知政府管理部门已经对土地出让金的缴纳义务作出了明确规定即三利公司是义务人，但三利公司怠于履行缴纳义务。代英迫于无奈而代为缴纳土地出让金1661517元，当然取得向三利公司追偿的权利。三、三利公司经法院生效判决已经确定应为购房者办理不动产权证。三利公司售卖的其他地下空间车位，因逾期办理不动产权证而引发的诉讼案件，已经法院终审判决认定。三利公司作为房地产开发商，虽然未能按照约定办理权属证书的原因系国家出台新不动产登记政策所致，不用承担逾期办证违约责任，但作为开发商仍然有为商品房购买人办理地下空间的权属证书的义务。

二审另查明，三利公司与代英所签《四川省商品房买卖合同》第一条载明：商品房项目建设依据（一）出卖人以出让方式取得坐落于荥经县人民路康宁路东二段口地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为荥国用（2013）第00189号，土地使用权面积为37734.64平方米。

裁判结果

四川省荥经县人民法院于2020年9月15日作出（2020）川1822民初字380号判决：一、由三利公司在本判决生效后30日内向代英支付其代三利公司缴纳的土地出让金1661517元；二、驳回代英的其他诉讼请求。

四川省雅安市中级人民法院于2020年11月20日作出(2020)川18民终875号判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

一审法院认为：一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案代英、三利公司所签《四川省商品房买卖合同》系四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局制定的格式条款合同，其中第二十七条规定“共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。”之规定与三利公司向其他购房户及购地下车位户所签合同一致。故依《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，可理解为申请办理两证即房产证和土地使用证。而本案三利公司仅为代英办理了《房屋所有权证书》，未办理《土地使用证》，代英无法直接申请换不动产权证。其原因是《荥经县人民政府办公室关于印发<荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）>的通知》（荥府办发【2018】49号）生效需要由开发商补交土地出让金才能办理《不动产权证书》，并非三利公司辨称已依照合同约定办理了案涉商品房的房屋所有权证书，无需为代英办理不动产权证书。因此办理《不动产权证书》是双方合同约定三利公司的义务。

二、根据《荥经县人民政府办公室关于印发<荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）>的通知》第八条规定：“地下空间国有建设用地有偿使用手续应由项目开发商申请办理，并缴纳土地出让金”。本案三利公司收到通知后未缴纳1661517元的土地出让金。代英为了办理《不动产权证书》所缴纳的土地出让金1661517元，按代英、三利公司所签《四川省商品房买卖合同》及政府规定，本案系代英代三利公司缴纳的土地出让金，应由三利公司承担此土地出让金。代英要求三利公司清偿土地出让金1661517元符合法律规定，本院予以支持。对要求三利公司支付资金占用利息之请求，因双方没有任何约定，加之案后代英放弃要求三利公司支付资金占用利息的诉请，本院不予支持。三利公司辨称合同约定不包括对应的土地使用权转让价款。如代英拟受让相应土地使用权，要另行支付费用，与本案查明事实不符，本院不予采信。如因政策等产生对合同价款的理解误差，可另案主张。  

二审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”本案中，三利公司将案涉商品房转让给代英，双方签订的《四川省商品房买卖合同》第二十七条约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起455日内,共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。”依据前述法律规定和双方的约定，三利公司在向代英出售商品房时，土地使用权亦随同转让给代英，三利公司应按照双方买卖合同约定协助代英办理房屋所有权和土地使用权转移登记。故三利公司主张合同约定的房屋所有权转移仅指房屋所有权转移登记不符合法律规定，二审法院不予支持。本案合同签订后，三利公司仅为代英办理了案涉商品房的所有权转移登记，所涉的土地使用权转让登记一直未办理，代英为取得案涉商品房的不动产登记权证，向土地行政主管部门缴纳了案涉土地出让金后取得了不动产登记权证。本案双方在合同中约定双方按规定承担房屋所有权转移登记各自应缴纳的税费，案涉土地出让金系办理房屋所有权转移登记而支出的费用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”和第十六条:“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”的规定，本案三利公司系案涉商品房的开发商，依法取得案涉商品房的建设用地使用权，依据前述规定，三利公司系法律规定的支付案涉土地出让金的主体，且依据四川省荥经县人民政府办公室下发的关于印发《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》的通知（荥府办发【2018】49号）第八条：“地下空间国有建设用地有偿使用手续应由项目开发商申请办理，并缴纳土地出让金”，也规定了土地出让金的缴纳主体，故代英为了办理不动产登记权证缴纳的土地使用权出让金1661517元应由三利公司承担，一审判决三利公司向代英支付土地出让金1661517元符合法律规定和双方的合同约定，二审法院予以维持。上诉人三利公司主张其不应支付土地使用权出让金的上诉理由不能成立，二审法院不予支持。

案例注解

该案例是基于房屋买卖合同之下，针对城市地下空间开发利用，购房者为办理不动产权证书代缴土地出让金的款项承担问题，该案例在日常生活中比较少见，具有一定的意义。

本案中，根据双方签订的《四川省商品房买卖合同》，明确规定了双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。其中关于“房屋所有权转移登记”的认定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”以及《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，格式条款的理解有争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即合同约定对“房屋所有权转移登记”应为申请办理两证即房产证和土地使用证，而本案三利公司仅为代英办理了房屋所有权证书，并未办理土地使用证。因此，三利公司未履行合同约定的义务，其应当为代英办理土地使用证。

但随着新政策的颁布，对房屋所有权证书以及土地使用证进行了整合，由一房两证变为双证合一，此后仅需办理不动产权证一证，加之《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》的出台，对地下空间范围内的有关土地出让金的收取进行了明确规定，应由项目开发商申请办理，并缴纳土地出让金。因此，代英为了办理不动产权证书，所缴纳的土地出让金1661517元，应由三利公司承担此土地出让金。

由于双方没有任何约定，并且案后代英放弃要求三利公司支付资金占用利息的诉请，对代英要求三利公司支付资金占用利息之请求，应不予支持。

本案例系根据双方之间签订的合同约定以及《中华人民共和国合同法》等相关法律及政策规定，依法作出判决。

编写人：荥经县人民法院花滩法庭 李洁